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Die Bauzinsen steigen seit einiger Zeit deutlich an. Der Hintergrund: Die EZB hob zur Inflationsbekämpfung in deutlichen Zinsschritten die Leitzinsen an, seit Ende Oktober 2022 liegen sie bei 2,0 %. Noch vor wenigen Monaten hatte die Europäische Zentralbank für 0,0 % Zinsen ihr Geld verliehen. Steigende Leitzinsen bedeuten auch immer steigende Hypothek-Zinsen. Eine Baufinanzierung wird daher teurer. Möglicherweise können sich alsbald viele Familien den Baukredit für ein eigenes Haus nicht mehr leisten.

Wie haben sich die Bauzinsen verändert?

Der Anstieg bei den Hypothek-Zinsen in kürzester Zeit ist bemerkenswert, zumal sich Bauherren und Hauskäufer jahrelang über historische Niedrigzinsen freuen konnten. Noch im Dezember 2021 lag der Durchschnittswert für Hypothek-Zinsen bei 0,9 %. Im Oktober 2022 wurden 2,8 % festgestellt, was bedeutet, dass er sich in weniger als einem Jahr mehr als verdreifacht hat. Ein Ende des Anstiegs ist nicht zu erwarten. Nach dem jüngsten Zinsschritt, den EZB-Präsidentin Christine Lagarde am 27. Oktober 2022 verkündet hatte, dürfte der Baukredit alsbald mehr als 3,0 % Bauzinsen kosten. Experten können sich vorstellen, dass wir zum Jahreswechsel 2022/23 Bauzinsen um 3,5 bis 4,0 % sehen werden. Das führt nun zu einer drastischen Kehrtwende auf dem Immobilienmarkt.

Woran orientieren sich die Bauzinsen?

Maßgeblich ist im Prinzip der EZB-Leitzins, doch davon hängen die Hypothek-Zinsen nicht unmittelbar ab. Der Zusammenhang ist etwas komplexer: Die Inflationsrate sollte die Entscheidung der Zentralbank – im Euroraum also der EZB – beeinflussen, welchen Leitzins sie festlegt. Von diesem hängen wiederum die Zinsen für Pfandbriefe und Anleihen des Bundes ab, die stark nachgefragt werden, weil die Bundesrepublik Deutschland eine ausgezeichnete Bonität genießt. Die Bundesanleihen und weitere Anlagevehikel wie Pfandbriefe wirken sich wiederum auf die Zinsen für eine Baufinanzierung aus, weil sich Banken bei ihren internen Geschäftsmodellen so orientieren. Verkürzt kann man aber feststellen: Der EZB-Leitzins beeinflusst hierzulande die Bauzinsen.

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Womit ist bei der Baufinanzierung zu rechnen?

Die Baufinanzierung ist deutlich schwieriger geworden als in den vergangenen Jahren. Das hat Folgen für die Interessenten an einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung: Der Baukredit könnte so teuer werden, dass ihn sich viele Menschen nicht mehr leisten können. Gleichzeitig gilt der Immobilienmarkt in Deutschland als leicht überhitzt, denn die Preise steigen seit Jahren. Neuerdings kommen noch Probleme durch gestörte Lieferketten hinzu, die das Bauen abseits jeder Spekulation viel teurer machen. Viele Rohstoffe, darunter beispielsweise einfaches Bauholz, haben sich enorm verteuert. Gegenwärtig (Stand: 28. Oktober 2022) überlagern sich mehrere ungünstige Entwicklungen. Neben der teureren Baufinanzierung und den steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt hat sich seit Anfang 2022 auch die Nachfrage nach einem Baukredit um ~20 % erhöht, weil die Entwicklung schon kurz vor Ausbruch des Ukraine-Krieges im Prinzip absehbar war. Eine steigende Nachfrage wiederum bedeutet, dass die Banken die Hypothek-Zinsen erhöhen können: Genügend Interessenten gibt es schließlich.

Wird sich die Situation auf dem Immobilienmarkt entspannen?

Dies ist durchaus möglich. Einen Referenzwert liefert unter anderem der Immobilienmarkt in München, der als der teuerste deutschlandweit gilt. Dort sanken oder stagnierten im September 2022 erstmals seit 10 Jahren die Preise. Der Baukredit allerdings dürfte noch auf lange Jahre teuer bleiben, denn so schnell senkt die EZB ihre Leitzinsen nicht wieder.